Где открыть магазин в 2025: выбор помещения для розничной торговли

Как найти выгодное помещение под магазин, на что обращать внимание при осмотре и как заключить договор аренды — в этой статье.

После запуска магазина автоматизируйте продажи с помощью учетной системы. Например, МойСклад. Вы сможете в любой момент увидеть, какие товары продаются хорошо, а какие нет, скорректировать ассортимент и увеличить прибыль. Попробуйте, это бесплатно.

Эксперт

Кира Канаян

Основатель и руководитель проектов в Группе компаний «Kanayan Retail & Development Consulting».

26 лет помогает открывать магазины и розничные сети «с нуля», повышать продажи и укреплять конкурентные позиции на рынке.

Неоднократный обладатель диплома «Человек торговли».

Где открыть магазин

Выбирать место нужно, исходя из целевого назначения магазина. Так, в спальном районе будет востребован магазин с продуктами или бытовыми мелочами. А для продажи мебели, бытовой техники лучше выбирать помещение ближе к центру города.

Локацию можно условно разделить на торговый центр и островок в нем, стрит-ритейл и павильон на рынке. Каждый из этих вариантов имеет как плюсы, так и минусы — рассмотрим детальнее.

Магазин в торговом центре

В торговых центрах сейчас есть все, что угодно. От кинотеатров до гипермаркетов. И торговля, и услуги на любой вкус, особенно в крупных комплексах. Поэтому в ТЦ самый большой трафик, самая большая вовлеченность посетителей.

Плюсы

• Запросите у администрации данные о посещаемости. От общей объема доля потенциальных клиентов вашего магазина — 1,5‑2%.
• Торговые площади приспособлены для коммерческой деятельности и специально спроектированы для определенного вида бизнеса.
• Администрация ТЦ берет на себя вопрос уборки, охраны, вывоза мусора. Вопросы быта проходят мимо предпринимателя, он занимается только своим магазином.
• Ниже затраты на продвижение, маркетинг, рекламу.
• Есть парковка.

Минусы

• Высокая конкуренция.
• Высокая арендная плата. Например, в Москве можно найти торговое помещение от 100 000 рублей и до нескольких миллионов. Стоимость аренды зависит от многих факторов — места расположения ТЦ, размера площади, покупательского трафика, ремонта, на каком этаже находится площадь.

• Сложный вход. В посещаемых центрах обычно нет свободных площадей. Но можно направить администрации презентацию своего магазина, с фотографиями витрин, оборудования.
• Штрафы. Торговый центр может оштрафовать магазин за несвоевременное открытие или за неправильно оформленные витрины.

Островок в торговом центре

Они располагаются в проходах между магазинами. Начинающему предпринимателю можно попробовать начать продавать на островке, а потом открыть отдельный магазин. Это проще: не обязательно заниматься рекламой, и аренда дешевле, главное — чтобы товар подходил под формат. Остров лучше всего подойдет для продажи мобильных гаджетов, игрушек, сувениров и бижутерии. Также — для общепита.

Плюсы

• Небольшая арендная плата по сравнению с арендой магазина в ТЦ, что очень важно для начинающих предпринимателей. Например, в московских торговых центрах обычно стоимость аренды начинается от 10 000 рублей за квадратный метр. Для островка достаточно 6‑10 квадратных метров.

• Небольшие финансовые затраты для закупки товара в сравнении с обычным магазином.
• Мобильная конструкция — «плавающий» магазин легко переместить в другое торговое место.
• Большая проходимость — островок ставят там, где проходят оживленные потоки покупателей.
• Быстрый запуск торговли.
• Открытые витрины — весь товар хорошо просматривается. Удобно для демонстрации товара, что приводит к импульсивным покупкам.

Минусы

• Ограниченное пространство усложняет выкладку товара.
• Сложно добавить дополнительное торговое оборудование для выигрышного показа всего ассортимента, так как надо согласовать с администрацией ТЦ.
• Нет дополнительной площади для хранения товаров.
• Низкая безопасность в сравнении с обычным магазином — нельзя поставить антикражные рамки.
• Определенные требования к дизайну торгового модуля со стороны администрации ТЦ.

Стрит‑ритейл (уличный магазин)

Стрит‑ритейл — это торговое место с отдельным входом. Обычно магазин делают из квартир на первом этаже.

Плюсы

• Арендная плата. Она будет ниже, чем в торговом центре. Объявлений на Авито об аренде значительно меньше, чем выбор площадей в торговом центре. Стоимость аренды также зависит от площади, месторасположения, качества ремонта, покупательского трафика.
• Свобода действий для предпринимателя — вы сами устанавливаете часы работы, время для разгрузки товара и т.д.

Минусы

• Более высокие затраты на привлечение покупателей в магазин.
• Расходы на уборку торгового зала и близлежащей территории выше, вывоз мусора и охрана магазина.
• Зависимость от соседей по торговому помещению. Например, магазин обуви лучше не располагать по соседству с мебелью. Еще в некоторых домах по соседству с коммерческими помещениями остаются квартиры. И рядом с витриной магазина может оказаться захламленный балкон, где сушится белье или стоят кастрюли на подоконнике.
• Площади далеко не всегда приспособлены для торговли. Нет нормальных витрин, подводов воды и канализации, нехватка электрической мощности.
• В стрит‑ритейле часто встречается проблема «избыточной площади», которую арендатор должен оплачивать.
• Проблемы с жильцами дома.
• Мало парковочных мест или их нет совсем.

Павильон на рынке или ярмарке

Одно из главных условий при продаже товаров на рынке — низкая цена. Покупатель идет на ярмарку, чтобы сэкономить. При открытии торговой точки на рынке вложений потребуется меньше, чем для магазина, а продать товар будет проще из-за высокой проходимости.

Плюсы

• Низкий стартовый капитал. Самая большая статья расходов — закупка товара.
• Высокая проходимость.
• Низкая арендная плата.
• Минимум товара — его закупают небольшими партиями.

Минусы

• Зависимость от погоды. Сложно соблюдать правила хранения для продуктов питания.
• Разбирать и собирать товар. Утром перед началом торговли необходимо разложить продукты, в конце рабочего дня собрать.
• Высокая конкуренция. Если товар у одного продавца пошел, то он сразу появится у нескольких конкурентов.

Нюансы при выборе помещения

При выборе помещения важно учитывать не только концепцию будущего магазина, но и ряд дополнительных факторов: специфика бизнеса, конкуренты, инфраструктура района.

Конкуренты

Начните поиски с тех, кто продает такие же товары, какие планируете вы. Посмотрите в Яндекс или Гугл Картах, кто торгует рядом с вами.

Обязательно обойдите ногами всех ближайших конкурентов: вы должны сами увидеть, как устроен магазин, сколько продавцов и как они работают, какие товары продают практически в каждом магазине, а какие редко.

Удобнее анализировать, если данные о конкурентах занести в таблицу. Информации может быть слишком много, поэтому в голове вы все не удержите.

Примерный анализ конкурентов:

Сравнив конкурентов, вы поймете, какого магазина не хватает в городе или районе и сможете занять пустующую нишу. Анализ конкурентов нужно делать регулярно: минимум раз в год, чтобы не отстать от рынка.

Коммуникации и технические характеристики

Обязательно проверьте наличие и состояние систем кондиционирования, отопления, вентиляции и освещения. Для современных кассовых аппаратов также важно наличие устойчивого интернет-соединения.

Состояние и ремонт

В случае с продуктовыми магазинами ремонт помещения не играет большую роль — главное, чтобы были розетки, хорошее освещение и качественная отделка. Но в магазин одежды или обуви важен интерьер, поэтому на старте может потребоваться ремонт.

Особенности бизнеса

Подбирая помещение для магазина, отталкивайтесь от того, что вы будете продавать. Важно ориентироваться на следующее:

• какой товар вы продаете, его размеры, условия хранения и другие особенности;
• разнообразие ассортимента;
• узнаваемость брендов продаваемых товаров;
• прогнозируемое количество покупателей;
• нужно ли рекламное сопровождение, если да, то какие инструменты и носители будут эффективны.

А если вы пока только думаете, чем торговать и какой магазин открыть, собрали подборку гайдов для начинающих:

Если выбираете онлайн-торговлю, то будут полезны инструкции по открытию интернет-магазина и торговли на маркетплейсах:

• Wildberries,
• Ozon,
• Яндекс Маркет,
• Авито,
• Леруа Мерлен,
• Мегамаркет.

Концепция магазина

Перед выбором локации для розничного магазина, предпринимателю необходимо определиться с концепцией розничной точки.

Концепция магазина — это полный портрет магазина. Концепция отвечает на главные вопросы: для кого магазин работает, какой формат, ассортимент, цены и где расположен. Рассмотрим подробнее каждый пункт подробнее.

Ниша

Для начало определите, чем вы хотите торговать. От выбора ниши зависит размер стартового капитала и стратегия развития. Например, к магазину одежды и магазину продуктов — очень разный подход.

Вот ключевые вопросы:

• Целевая аудитория — кто ваши клиенты. От этого зависит ассортимент. Например, одежда только детская или это масс‑маркет «для всех».
• Какие товары будут сразу и что можно добавить позднее. Так, магазин товаров для маникюра через время может расширить ассортимент уходовой косметикой.
• Ценовая политика — зависит от аудитории, на кого вы ориентируетесь.
• Через какие каналы продвигать магазин.

При выборе товаров ориентируйтесь на ту сферу, которой вы интересуетесь и что-то о ней знаете. В этом случае потребуется меньше времени на изучение особенностей бизнеса, поиск поставщиков и налаживание процессов.

УТП

Здесь важно определить, какую потребность будет удовлетворять магазин. Это может быть: удобство покупок рядом с домом, здоровое питание для семьи и др.

Например, магазин товаров для детского развития и творчества использует в своем УТП названия категорий: «Ментальная арифметика», «Каллиграфия», «Скорочтение», «Финансовая грамотность». Но эти слова не несут никакой ценности для родителей и не стимулируют к покупкам. Родитель хочет, чтобы ребенок вырос образованным и сделал успешную карьеру, поэтому решение этой задачи потребителя и должен предлагать магазин.

Ассортимент

Надо определить ключевые и сопутствующие группы товаров и «изюминку» ассортимента.

Условно ассортимент можно разделить на шесть видов:

Простой. Это ограниченный набор товаров для ежедневного использования в быту. Например, в магазине у дома продают хлеб, яйца, кофе, чай, молочную продукцию.

Сложный. В магазине будет представлен более широкий ассортимент. Например, разные виды сыров, колбас, напитков, снеков и т.д.

Марочный. Продажа несколько видов товара одного бренда. Такой ассортимент у магазина бытовой техники или электроники.

Видовой. Когда покупателю предлагают все виды товаров. Например, магазин пива, табака, кроссовок, шуб или пальто.

Сопутствующий. Эти товары предлагаются покупателю в дополнение к основной покупке. Если продаете обувь, уместно добавить в ассортимент крем для обуви, салфетки для ухода, шнурки; при продаже смартфонов можно предлагать наушники, чехлы или защитное стекло; в продуктовом магазине — это батончики, жевательные резинки, зажигалки и прочая мелочь у кассы.

Смешанный. В торговой точке можно купить товары разного вида: и продовольственные, и непродовольственные.

Целевая аудитория покупателей

Целевая аудитория (ЦА) — это ваши наиболее вероятные клиенты. Опишите своего покупателя по полу, возрасту, интересам, уровню дохода.

Понимание своей целевой аудитории не дает 100% уверенность в том, что выбранный товар принесет прибыль. Но повышает шансы, что ассортимент магазина будет отвечать потребностям людей, а значит они станут вашими покупателями.

Примеры целевой аудитории магазина одежды для женщин:

Пример 1. Молодые девушки в возрасте от 17 до 25 лет. Что предлагаем — трендовая одежда, современный крой, простые материалы, невысокая цена.

Пример 2. Деловые женщины от 30 лет с высоким уровнем дохода. Что предлагаем — модели классических костюмов и платьев, выполненные из качественных тканей, высокая стоимость товаров, качественное обслуживание и дополнительные услуги: подгонка одежды, химчистка, доставка и ремонт.

Как и где искать помещение

Коммерческое помещение можно искать самостоятельно или через агента по недвижимости.

Самостоятельно

Коммерческие помещения можно найти на специальных платформах и досках объявлений. Самые популярные:

• Циан;
• Авито;
• Яндекс Недвижимость;
• Бизнес-навигатор от корпорации МСП.

Искать подходящее помещение можно с помощью городских чатов и знакомых или пройтись лично в поиске свободных площадей. Самостоятельный поиск — самый долгий, так как придется лично обзванивать арендодателей, осматривать локации, вести переговоры. Но при этом и самый дешевый, так как не придется оплачивать работу риэлтора.

Обратиться к агенту

Риэлтор подберет подходящие варианты для бизнеса, организует показы и поможет заключить сделку. Поиск помещения через агента быстрее, но обойдется дороже, чем самостоятельный мониторинг.

Как выбрать помещение в аренду для розничного магазина: пошаговая инструкция

При открытии магазина может быть две ситуации:

Место под магазин есть, концепции нет. Например, помещение у вас в собственности или его сдают в аренду на выгодных условиях. Тогда локация будет определять концепцию и ассортимент магазина, то есть торговать надо тем, что реально нужно людям вокруг вас.

Концепция есть, места нет. Перед началом поиска локации подробно опишите все параметры: тип района и здания, интенсивность трафика, близость к станциям общественного транспорта, целевая аудитория, соседи. В идеале нужно найти помещение, подходящее под нужные критерии на 100%, минимум — на 80%.

Серьезная ошибка — поторопиться, взять помещение, которое подходит менее, чем на 50% и попытаться что-то с этим сделать. Лучше подождать и найти хорошую площадку.

Для второй ситуации разберем по шагам, как найти и выбрать помещение, проверить арендодателя и подписать с ним договор.

Шаг 1: анализируем локацию

Выбирая локацию под магазин, анализируйте ближайшую зону пешей доступности — 1 км или 15 минут пешком, автомобильную — 5 минут.

Проверьте в зоне пешей доступности:

• как распределяются транспортные и пешеходные потоки — где они проходят, там люди покупают товары повседневного спроса;
• насыщенность рынка — как много зоомагазинов и обычных продуктовых точек;
• какой формат, специализация и ниша у магазинов.

Обязательно проверьте, есть ли рядом с магазином парковка. Если клиент, проезжает мимо и увидел магазин, но негде припарковаться — он поедет дальше.

Шаг 2: считаем проходящий трафик

Встаньте около своего будущего магазина и посчитайте, сколько людей проходит мимо. Делайте замеры в разные часы дня и в разные дни недели. При подсчете проходящего трафика можно использовать видео и специальные устройства, например Wi‑Fi‑сенсоры. 2% от проходящего трафика — это ваши потенциальные покупатели.

Шаг 3: анализируем целевую аудиторию

Смотрите на платежеспособность жителей района, их потребности, средний возраст и уровень жизни. Если вся улица усыпана дисконт-магазинами, вряд ли на ней живут люди, готовые платить за дорогие товары.

Шаг 4: оцениваем помещение

Фасад будущего магазина должен иметь хорошую видимость для пешеходов и автомобилистов. Фасады магазинов и входные зоны должны хорошо просматриваться как с ближней, так и с противоположной стороны улицы.

Хорошей считается видимость, когда фасад магазина и его реклама просматривается не менее, чем на 75% по ходу движения к нему основного потока посетителей.

Есть помещения, которые считаются первой линией, но расположены не сразу у тротуара, а в удалении до 10–15 метров. Например, между тротуаром и зданием находится полоса газона или деревьев, коммерческие помещения в крыльях Г- и П‑образных жилых домов. Здесь надо выбрать ключевые точки обзора, что будет видно, и там разместить вывеску или яркие пятна в витринах.

Примеры хорошо просматриваемых фасадов. Вывески отлично видны автомобилистам и пешеходам с разного расстояния

Расположение по отношению к «маятниковым» вечерним потокам с работы домой. Для того, чтобы уловить поток потенциальных клиентов на автомобиле, хорошее расположение — справа по потоку. Пешеходный трафик — это путь от остановок транспорта к жилым массивам и домам. Проверьте, проходит ли этот трафик мимо помещения или пешеходам надо будет делать крюк, чтобы зайти в магазин.

Размер площади. Найти подходящую по размерам площадь достаточно сложно — это менее 50% случаев. Но и с этим можно работать. Если площадь маленькая, не пытайтесь втиснуть как можно больше ассортимента. Выделите ключевые товарные группы, которыми вы будете торговать. Их надо максимально хорошо представить, а сопутствующие товары— сократить.

Если площадь избыточная, подумайте о том, как ее использовать, чтобы не «размазывать» товар. Можно, например добавить новые ассортиментные группы или сдать излишек в субаренду.

Качество помещения. Периметр в помещении должен быть максимально «чистым»: не изрезанным, свободным от несущих элементов конструкций, с минимальным количеством ниш и выступов, шахт для инженерных коммуникаций, труб, вентиляционных коробов.

Помещения неправильной формы, особенно с острыми углами, неудобны для работы: магазин теряет часть периметра и вынужден использовать нестандартное торговое оборудование. И худшими помещениями являются те, которые состоят из нескольких залов, связанных между собой узкими проходами. Такие помещения встречаются в стрит‑ритейле.

Если помещение сложное, это совсем не приговор. Со сложными местами надо работать. Например, обыграть колонны, заказать индивидуальное торговое оборудование точно под размер ниши, неглубокие полки, сделать навигацию, разместить в определенных местах цветовые и световые акценты.

Шаг 4: проверяем арендатора

Узнайте историю отношений арендодателя с предыдущими съемщиками. В картотеке арбитражных дел проверьте не судился ли он с предыдущими арендаторами, а в банке данных исполнительных дел посмотрите долги владельца.

Спросите у соседей по торговому помещению, как часто сдают в аренду магазин, почему съехал предыдущий предприниматель. Может оказаться, что место непопулярное у покупателей.

Шаг 5: считаем стоимость аренды

Если вы начинающий предприниматель, у вас нет базы клиентов и ограничен бюджет, то в первое время сложно будет заработать на аренду. В бюджете заложите деньги на несколько месяцев вперед.

Обязательно учитывайте арендную нагрузку. Хорошо, когда она не превышает 20% оборота магазина.

Арендная нагрузка состоит из арендной платы и расходов на содержание.

Шаг 6: собираем документы и подписываем договор аренды

Список документов для арендатора:

• паспорт,
• сведения о компании из ЕГРЮЛ, если вы открыли ООО.

Для арендодателя:

• паспорт;
• выписка из ЕГРН — в ней содержится основная информация про помещение;
• технический план помещения;
• договоры с организациями-подрядчиками — служба вывоза мусора, охрана.

Перед подписанием договора обязательно изучите документ. В нем должно быть прописано: размер платы, срок аренды, состояние объекта на момент передачи, кто делает ремонт, за какой срок до расторжения договора стороны обязаны предупредить друг друга, при каких условиях собственник возвращает обеспечительный платеж.

К договору должен прилагаться план объекта, где будет выделена арендуемая площадь. После заключения договора подписывается акт приемки-передачи помещения. Делайте это после предоставления объекта в пользование.

Типичные ошибки новичков

Это самые частые ситуации, в которых оказываются начинающие предприниматели.

Не планировать бюджет

Предпринимателю нужно четко понимать свой бюджет: сколько денег потребуется на закупку товара и мебели, аренду и ремонт помещения, зарплату. Важно просчитать, когда окупятся вложения. Всегда оставляйте финансовую подушку для непредвиденных обстоятельств.

Выбрать неподходящее по размеру помещение

Не надо брать помещение на вырост, снимать локацию на 100 квадратов больше, чем нужно сейчас. Такой подход приведет к низким показателям продаж с 1 квадратного метра, в худшем случае — к высокой арендной нагрузке и будет означать, что с избыточной площадью магазин не справился.

Не проверять исправность коммуникаций перед арендой

Не торопитесь подписывать договор аренды, если вы нашли место с хорошим расположением и приемлемой ценой. Обязательно проверьте коммуникации помещения: электричество, отопление, кондиционирование, холодное и горячее водоснабжение, интернет и мобильная связь.

Не читать договор аренды

Обязательно ознакомьтесь с условиями договора: предмет соглашения, дату, место его заключения и срок действия, цену, реквизиты сторон. Если какого-то из указанных пунктов в договоре не будет, то он может быть признан недействительным.

Прежде чем подписывать договор, проверьте:

• Права и обязанности каждой стороны. Например, если ремонт планируется за счет арендатора, в договоре можно прописать предоставление арендных каникул.
• Включены ли дополнительные платежи в сумму аренды. Например, стоимость интернета для офиса.
• Цену аренды и размер индексации.
• Порядок расторжения договора.
• Право собственности хозяина, чтобы убедиться, что арендуете помещение именно у собственника.

Автоматизация торговли

Мы рассмотрели практичный вопрос, как найти и выбрать удачное помещение для торговли. Но в любом бизнесе важен порядок. Учет в тетрадке или в Excel удобен только в начале. Потом потребуется контролировать закупки, следить за остатками и денежными средствами. Здесь уже понадобится товароучетная система. Подойдет сервис МойСклад.

Заказы поставщикам. Сервис позволяет делать заказы поставщикам как вручную, так и автоматически — вы ставите количество неснижаемого остатка, программа формирует заказ. Вы сразу видите себестоимость товаров, которая рассчитывается автоматически.

Инвентаризация. Свяжите учетную программу с ТСД, сканируйте штрихкоды всех товаров, что у вас в наличии. Сервис сам определит расхождения между количеством по документам и фактическим наличием.

Печать ценников и этикеток. Используйте готовые шаблоны или добавляйте свои.

Гибкое управление ценами. Массово редактируйте цены. Устанавливайте различные типы цен, скидки. Ставьте запрет скидок на выбранные товары.

Борьба с воровством. МойСклад помогает бороться с нечистыми на руку сотрудниками. Сервис делает все процессы прозрачными, каждое действие отражается в системе.

Торговые документы. Более 100 форм накладных, актов, счетов, договоров и других документов — заполняйте, печатайте, отправляйте.